按揭新聞

香港首個及暫時唯一引進港人港樓條款、由內房中海外發展的東九龍14個月樓花啟德1號（Ｉ），預計最快周內開價，成為啟德區內首個推出市場的純私宅項目。港府制定港人港地條款原意是照顧港人上車置業需要，如規定樓盤買家須是香港永久居民、30年內若轉讓單位亦須售予本港永久居民等，但發展商表示項目售價將參考九龍站物業，意味開價有可能與豪宅不遑多讓。

限永久居民買 中海外料銷情影響微

啟德1號（Ｉ）開售進程已如箭在弦，昨日已上載樓書，今日對外開放設於九龍灣的示範單位。中海外地產董事總經理游偉光表示，啟德1號（Ｉ）最快周內開價，首批料不少於109伙，定價參考九龍站、奧運站等鐵路沿線物業。游偉光續稱，地政總署上周已與地產代理開會，說明只有持香港永久居民身分證的市民才可購買，條款相當簡單。他又說，政府數據顯示，非本地買家購買香港物業的比例只有約2%，比例不高，料對樓盤銷情影響不大。

地價折合最高每呎5427元

港人港地是梁振英於2012年出任行政長官後，因有見社會各界關注內地人來港買樓勢頭趨增而提出的舉措，目的是照顧港人的置業需要。至2013年6月，港府推出啟德1H區第1、2號地盤招標，並由中海外以45.4億元連環掃入上述兩個地盤，折合每呎樓面地價分別5427及4913元，並發展成啟德1號（Ｉ）、（II）兩期住宅，共提供1169伙。

啟德1號（Ｉ）樓花期約14個月，提供545伙，包括2幢高座及6幢低座住宅大廈，涵蓋1房至4房，實用367至1663方呎，其中2房佔逾四成（227伙），屬於樓盤的主打戶型，實用面積507至567方呎。另據樓書資料顯示，單位用料亦屬歐洲及德國中高價品牌；啟德1號（II）則提供624伙，樓花期約18個月，現正待預售樓花同意書。

九龍站屋苑呎價2萬至3萬

啟德新發展區現時另有4個全新私宅，正向地政總署申請預售樓花同意書，相關樓盤的樓花期介乎26到31個月不等，單位總數涉3300伙；除近期申請預售的會德豐新盤（涉648伙）暫未公布開售時間表外，另3個分別由內房保利置業、嘉華、K&K（建灝地產）發展的樓盤，目前均在申請預售樓花，並部署今年內發售 。可留意的是，保利置業發展的沐寧街9號項目，單位總數930伙，是繼啟德1號後，區內現時規模第二大的樓盤。

根據資料，現時九龍站區內屋苑呎價介乎2萬至3萬元。

吸血中介公司詐騙案有上升趨勢，警方接獲十七名受害人報案，涉及騙取金額達一千二百多萬元，騙徒更向其中七名受害人表示可把巨款交到中環兩間律師行以策安全，惟原來兩間均是假律師行，警方昨突擊搜查旺角一間中介公司，拘捕四名涉案男子。

警方商業罪案調查科曾俊傑總督察表示，自去年九月至今展開代號「勇戰者」行動，以打擊不良財務中介公司，四次行動中共拘捕三百零二人，騙徒為逃避警方打擊，遂將營運方法轉為低調及隱蔽。

至近月警方接獲旺角區有財務中介公司，涉嫌詐騙十七名人士（二十九至六十八歲），經調查後，騙徒訛稱可安排受害人作低息按揭貨款及二按，騙他們先到財務公司借高息貸款，以支付顧問費及保證金。

騙徒為防止事主引起疑心，向其中七名受害人稱，可將款項交予中環兩間律師行以策安全，惟原來兩間均是假律師行，結果十七名受害人共被騙取一千二百五十六萬元。

警方經深入調查後，自六月至今採取多次行動，搜查有關中介公司及中環兩間假律師行，昨晨突擊搜查旺角荷李活商業中心一間財務中介公司，拘捕四名涉案男子，年齡介乎三十至四十八歲，當中包括公司董事及冒認律師行職員，涉嫌串謀詐騙被帶署扣查，同時檢獲一批假文件。

有新盤推樓價120%按揭後，再有發展商推123%按揭搶客，地產商應是要深挖換樓客等購買力，以加快去貨。此亦反映發展商對後市偏淡，新盤優惠愈「筍」，買家愈要留神。

挖樓市購買力 加快新盤去貨

上周開售的一個元朗新盤，發展商推出高達樓價120%的按揭計劃吸客，惹市場注視，惟按揭成數高處未算高，有同區新盤貨尾，昨推樓價123%按揭計劃狙擊對手。向來無寶不落的地產商竟爭相高額貸款給買家，是要深挖潛在購買力。

因這類高於樓價本身的高成數按揭計劃，買家須有另一個物業作額外抵押品，發展商應是要針對換樓客，以至希望將現有物業價值「活化」再入市的投資客，亦有分析指發展商看中本港有近6成住宅物業已經完成按揭，就算父母沒足夠現金，亦可抵押手中物業助子女上車。

發展商的按揭優惠鬥加碼，深挖市場潛在購買力，應反映其對本港樓市看法偏淡，才會奇招盡出鬥搶客，背後底因至少有二。

一方面，近年港府積極推地，已逐漸形成住宅新供應。港府預計在未來三至四年，一手新盤潛在供應高達9.2萬伙，以每年消化量約1.7萬伙來看，樓市供不應求格局已不復再，新盤數量日趨充裕。新盤已非「皇帝女唔憂嫁」，發展商自然更着緊促銷去貨。

另一方面，在港府辣招擠走內地客後，近年本港樓市的主要購買力來自本地買家，惟在外圍經濟沒起色、內地經濟下行壓力又未消，本港經濟恐前路崎嶇，失業率有可能持續上升，損本地買家置業能力。故發展商趁現時經濟環境尚未算糟，便設法以各種優惠，力擠潛在購買力。

在此情況下，有意置業人士應更審慎，皆因發展商既對樓市後向有所保留，未來新盤為搶買家，各種促銷優惠或將不斷加碼，準買家大可貨比三家才伺機出手，以更優厚的優惠上車。

優惠勢再加碼 入市更須審慎

惟更關鍵是，若準買家有意借高成數按揭，雖可解首期煩惱，但借貸金額愈大，風險亦必然愈高。一旦要抵押現有的物業，須更慎之又慎地計算清楚自己的承受風險能力，以免供款能力不幸出問題時，牽連現時持有的居所。

發展商的高成數按揭不斷加碼，會否惹金融風險，港府以至金管局固應多加監察、擬備對策。而發展商推優惠愈是進取，準買家就愈要留神，避免「計錯數」換來先甜後苦的結果。