按揭新聞

樓市恢復熾熱，運輸及房屋局局長張炳良在立法會稱，關注一份合約連購多伙是否已成趨勢，並稱已掌握一些市場數據，強調樓市失衡，社會已屆取捨的臨界點。

指低息帶動 需求續增推升樓市

張炳良在立法會財委會就房屋範疇接受議員提問時指出，過去推出的多輪需求管理措施雖然有效，樓市在2015年9月至2016年3月曾有所回落約10%，惟全港超低息及信貸寬鬆的環境，以致需求持續增加並推高樓市，形容靠政府去抗衡市場力量並不容易，單靠需求管理措施不能根治樓市問題，根本出路在於持續增大供應，特別是公營房屋的供應。

對於近期樓市熾熱情況，張炳良認為，只會令基層市民難以及早「上樓」公屋、一些中低收入家庭及年輕一代置業愈加困難，失落情緒及怨氣都會加劇，社會已到達須作出重大取捨的臨界點。

倘供應充裕 可研推首置計劃

近期有投資者以一份合約連購多伙，以迴避新稅率，張炳良稱，正在了解情況，究竟只屬極端個案，抑或已成為普遍趨勢，亦會密切監察整體樓市的發展。

同時，中產上車困難，有議員提出政府要考慮重設首次置業貸款計劃，協助中產支付首期買樓，惟張炳良表示，過去在長遠房屋策略時曾考慮，但認為若恢復首置計劃，在市場供應緊絀時，協助未能負擔得起私樓的市民入市，或導致樓市上升，對受影響市民有得有失，認為若市場供應充裕，可以思考推出首置計劃。

至於會否推出夾屋計劃，協助中產上車方面，張炳良稱，目前最大問題在於土地供應不夠，因此當局希望從「基本盤」入手，亦即是公屋、居屋推出。他又解釋，居屋定價是根據特定方程式，因應市民收入去調整，並非盲目追隨市價，目前已經調升至5萬多元，覆蓋社會上中等收入人士。

港人愈來愈注重提升生活質素，其中一種方法是飼養寵物，因而助長寵物店及相關行業的發展，更讓此行業不斷衍生出新的營運模式，對大面積舖位需求上升，有助舖租平穩向好。

業界人士指出，隨着港人投資在寵物身上資金愈來愈多，寵物店提供的服務變得多元化，對大面積舖位需求漸增，例如佐敦官涌街7號地下至2樓，地舖面積約2,095平方呎，一樓面積約1,797平方呎，二樓約896平方呎，而平台面積則約2,128平方呎，總面積達6,916平方呎，近日獲寵物酒店以23萬元承租，呎租約33元。

佐敦官涌街6916呎舖 月租23萬

美聯旺舖營業董事高建業指出，近年港人對寵物的寵愛程度有增無減，部分名種貓犬的身價更不斷升，不少主人更樂意花錢讓寵物打扮，造成有關的產品，如寵物衫、頭飾等熱賣，而一些寵物spa、剪毛美容的服務亦大受歡迎，為相關行業帶來理想商機，並使這些商戶的承租能力增強。

另外，旺角自由道6至8號新麟閣地下D號舖近月亦以5.5萬元，獲擁多間分店的寵物店Pet Line租用，物業面積約800平方呎，原由外賣薄餅店以5.07萬元租用，即新租金升約8%。

至於續租個案方面，由寵物美容屋租用的柴灣小西灣道9號富欣花園地下75號舖，面積約450平方呎，近月以3.74萬元續租，最新呎租為約83元，較舊租金3.4萬元升一成；另一寵物美容中心租用的土瓜灣北帝街53號舖，面積800平方呎，近日亦以原價7.5萬元續租，即新近呎租約94元。

現時按揭措施下，細價單位較易上車，美聯指，實用面積少於400平方呎細單位，平均呎價3年來升近27%，升幅領先中、大型單位。

400呎內易上車價搶高

美聯選取50個大型屋苑，實用面積少於400平方呎的細單位，在今年10月份平均呎價為13,778元，與3年前同期的10,866元，升幅錄得27%。

實用面積401至800平方呎中型戶，平均呎價由2014年10月份的10,243元至上月升至12,512元，3年升22.2%。至於面積逾800平方呎的大單位，3年間平均呎價由11,460元增至13,834元，增幅20.7%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，3年前（2014年10月）按揭成數上限仍未全面收緊至6成，而近年收緊按揭措施後，細銀碼單位較易上車，造就細面積單位價格被搶高，升幅亦最為明顯。

施政報告後，樓市持續上升，新盤交投活躍，樓花按揭宗數亦穩步向上。中原地產數據顯示，上月樓花按揭登記950宗，數字創下今年按月第三高。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月登記樓花按揭950宗，主要有大型項目登記所致，例如南昌站匯璽2A期，由於陸續有大型住宅登記，如荃灣海之戀及將軍澳晉海，預計未來半年，樓花按揭登記數字高企，直接推高全年的登記數宗，料全年樓花按揭可超過1萬宗，明年料更可達1.2萬宗。

二手樓按揭跌13%

上月私樓現樓登記按揭4,912宗，扣除入伙承辦按揭及一手現樓新盤，如西營盤瑧璈及九龍塘賢文禮士等，估計二手私人住宅現樓按揭4,600宗，按月減少700宗，下跌13%。數字連跌兩個月，反映今年5月中旬，金管局第八次收緊樓按，二手樓市轉靜，推低按揭需求。
上月登記居屋、夾屋、租置計劃按揭合約829宗，較9月789宗升5%，數字連續兩個月恢復正常水平。上月登記樓宇按揭（不包括樓花）共有6,402宗。匯豐承造的按揭有1,431宗，佔22.4%；中銀1,229宗，佔19.2%。

有通訊社評估，本地發展商為買家提供的高成數按揭按年急增，其中升幅最勁者，貸款規模更在半年上升兩倍。評估結果除了再印證「一手樓憑高成數按揭主導市場」外，其實尚有更深刻的啟示：那些本身以高槓桿參與本地樓市的外來發展商，要左右香港樓市，其實困難重重。

發展商當然不會公開自己借出多少一按、二按的詳細數據；有關分析是根據上市發展商年報中「長期應收賬」而推算出來。其中4家上市發展商的長期應收賬共118億元；最高的一家，數字是49.8億元。該發展商曾表示，為新盤買家提供融資風險不大，一來有關貸款佔集團資產淨值1%，其次大部分借款人會在兩年內還款。

不過，新盤按揭佔資產值低是一回事，但與賣樓所得比較又如何？參考同一發展商，2015至2016年售樓共740億元，其長期應收賬為兩年賣樓收入的6.7%。要留意的是，過去幾年樓價上升，令借入發展商按揭的賣家在優惠期後可順利轉按，「大部分買家兩年內還款」才成立。如果樓價持平，又或下調，新盤買家轉按至銀行的難度大增，發展商資金回籠的時間更長。

香港老牌發展商家大業大，賣100億元樓，當中7億元是兩年回籠，抑或5年回籠，影響不算太大。但對過江龍來說，卻是另一回事。

近兩年樓市暢旺，內地發展商來港高價投地更是為樓市添柴加火；小市民亦擔心地皮愈賣愈貴，未來樓價將更難負擔。背後的假設，是內地發展商會持續以高價競投本港地皮。個別內地發展商有興趣參與香港地產市場不假，有意願、有能力投地的競爭者加入，利好賣地成績也是合理評估，但不表示天價成交會持續出現。

利息成本重 過江龍難敵本地幫？

例如有內地發展商購入地皮後曾表示，買地起樓未必要出售，可能會用作員工宿舍。究竟此舉是否戲言、有否違反賣地條款有待考證。未知是否言論影響，市傳有關發展商向本地銀行融資時多次碰壁，結果要由其他渠道解決(正常情況下利息成本會增加)。到未來賣樓，如無意外又要仿傚本地習慣提供按揭，否則難和本地發展商競爭。左計右計，要參與本地樓市，過江龍的成本均極重。如果說現時本地樓市有如開局行了一百圈的「大富翁」遊戲，新加入的玩家(年輕準買家)根本再無平價資產可供購買。其實，外來發展商面對的情況也類似，分別只是他們可動用參與遊戲的資金比一般小市民多。

此處引申第二個問題，那些內地發展商，在內地版大富翁賺來的資金是否可轉移至香港的遊戲？據聞內地發展商敢於以高槓桿玩大富翁，手上資金都是在內地銀行借來的。如果同一套玩法欠缺香港銀行配合，而政策又不容許他們借大陸銀行的錢在香港買地、提供按揭；那麼過江龍要掀風起浪的難度其實極高。

綜合而言，一手市場多了玩家，地皮成交價難以下調是一回事。但另一方面，新玩家也不是資金無限，無論是買地融資、未來提供按揭，都會受種種影響，不宜高估他們癲價投地的持久力。