按揭新聞

【now.com地產】申請按揭時如借款人收入未能通過壓力測試，銀行一般會要求增加擔保人；但擔保人對借款人的申請除了正面作用外，有時也會有負面作用。如何選擇擔保人，其實甚有講究。

在貸款機構及按揭申請人的角度來看，最理想的擔保人是有一定收入、無其他按揭負擔、無或少其他債務。

收入的影響簡單易明，加入擔保人就是為了通過供款與收入比率的要求，擔保人當然需要有穩定、可證的收入。

無按揭負擔指擔保人本身在香港沒有按揭物業或擔保其他按揭。原因是對本身沒有按揭負擔的借款人來說，有按揭負擔的擔保人會在三個層面產生負面影響：

一‧令按揭成數較標準下調一成；

二‧令按揭申請的供款與收入比率及壓力測試改以較嚴格標準進行；以及

三‧如果借款人需申請按揭保險，保費會較高。

即使按揭擔保人本身無按揭負擔，但有其他債務，一樣會影響按揭的批核；原因是計算供款與入息比率時，擔保人的債務亦會納入計算；有時區區數萬元的私人貸款，已會影響按揭批核。

舉例而言，陳先生月入30,000元，要申請350萬元的按揭，以現行利率2.25厘，還款期30年計，月入需要32,212元才可通過壓測。

陳先生找來月入10,000元的妹妹作擔保人，以為已可通過壓測；但原來妹妹早前借入貸款，每月需償還5,500元，已會完全抵銷加擔保的作用，一樣令申請被拒。

當然，當按揭擔保人是有義務無權利的事；現實中要找親友擔保按揭有一定困難，申請人未必有太多選擇，但至少應了解加入不同條件擔保人對按揭申請的影響。

Airbnb民宿是共享經濟產物，本報發現，全港十大藍籌私人屋苑，最少7個疑有Airbnb出租，有Airbnb業主直言明知違法。

業主將單位或房間出租作Airbnb，要承擔5大風險，除了違反稅務及旅館業條例，亦違反大廈公契，並可被銀行要求即時清還按揭欠款，以至令家居保險及大廈第三者保險失效。

另外，居屋及公屋都有Airbnb，房署可收回單位，業主及租戶甚至要負上刑事責任，可處以罰款或監禁（見另文--公居屋作Airbnb 嚴重可判監）。

第一城房東：房客登記獲門卡

Airbnb網上預約平台上月有超過300個來自「香港」的房間搜尋結果，當中約1成來自港九新界的十大藍籌屋苑，包括沙田第一城、美孚新邨、天水圍嘉湖山莊、藍田匯景花園、紅磡黃埔花園、鰂魚涌太古城和南區海怡半島。

記者以遊客身份向上述屋苑的Airbnb房東查詢，有沙田第一城房東承認知道出租單位作Airbnb屬違法行為，指與女兒住在同一個單位，只要先向大廈管理員登記身份，房客就可以得到大廈門卡自行出入。

沙田第一城區議員暨業主立案法團主席黃嘉榮指，第一城6年前有單位業主於網上平台放租吸引自由行旅客，對於再有業主如此放租，黃表示不知情。沙田第一城管理處則回應稱，受影響住客數目少，暫不會處理Airbnb問題，也不會提醒居民有關情況。嘉湖山莊及匯景花園物業管理公司指，將按公契跟進。

租期少於28天 須領旅館牌

民政事務署表示，任何處所業主或租客，如在他提供的住宿範圍，向他人提供收費住宿服務少於28天而沒有領取旅館牌，是違反旅館業條例。去年署方根據網上平台收集資料巡查765次，有15宗檢控個案。

有法律界人士解釋，任何涉及商業及金錢交易的處所，即使只是一個房間或床位，如租出期少於連續28天都須領牌。他又說，本港所有住宅物業公契都列明單位只規範作住宅用途，如涉及Airbnb等商業交易則屬違反公契。本報到民政署牌照事務處查閱上述七大屋苑的地址等資料，發現全部不在持牌旅館名單，相信全屬非法經營。

出租私樓單位作Airbnb用途亦影響按揭。按揭公司執行董事王永偉指，業主向銀行申請按揭時會簽訂借貸合約，聲明整個單位用於自住，如銀行從任何途徑獲悉單位改作旅館，有權要求業主轉按或即時還清貸款。

根據稅務條例，物業擁有人須就其出租物業所收取的租金繳納物業稅，任何人在香港經營業務，並獲取利潤，須繳納利得稅；故此，業主如出租單位作短期旅館，獲取的租金收入須向稅務局申報物業稅及利得稅。若業主沒向稅局申報出租事宜，屬違反稅例。

將單位出租作Airbnb亦可致保險失效。本報向多間保險公司查詢，回覆皆指投保人申請家居保險時會簽訂聲明，列明建築物是永久住宅用途，故所有涉及違法的行為一般不會被承保（見表）。

法例亦規定，業主立案法團和物業管理公司要為住客購買第三者保險。有保險公司表示，如法團和管理公司知道有單位改作旅館用途，但無向業主發出警告和通知保險公司，發生意外時，第三者責任保險有機會因有住宅單位用途改變令索償不獲受理。

多數新盤都有提供特別按揭安排，方便首期資金不足的買家入市；而且發展商提供的財務安排，雖然全期利率會比銀行按揭高，但往往設有前期低息，又或免息免供的優惠。一般的建議，都是先以低首期入市，數年後待樓價上升，轉向銀行借取按揭，以節省利息。但在計算上，樓價需要上升多少，未來才可以銀行一按取代發展商的財務安排？

陳先生(化名)兩年前購入一個新盤單位，購入價約700萬元，當時借入樓價六成的銀行一按，以及樓價兩成的發展商二按，金額分別為420萬元及140萬元；其中，二按首兩年為免息免供，優惠期後供款利率為P(現為5厘)。

兩年時間將過，陳先生不希望支付相對較高的二按利息；加上近兩年樓價升值，便尋求轉按慳息。兩年下來，物業的一按持續正常還款，目前未償還貸款額為390萬元；二按未曾償還，未償還本金為140萬元；即按揭欠款共530萬元。

「無痛轉按」樓價需升五成？

陳先生的物業最新估價840萬元，他無其他按揭負擔，在現行指引下，銀行按揭的最高金額為500萬元。換言之，如以轉按償還原有的一按及二按組合，他需要支付約30萬元的差額。換一個角度來說，如果陳先生需要借足530萬元，以達成不需支付按揭差額的無痛轉按，現時物業的估值要達1060萬元，較購入價上升51%。

當然，不同項目的按揭安排千差萬別，上述例子僅有參考作用。另一方面，以陳先生的例子，他轉按需要支付的差額僅是30萬元，扣除現金回贈，實際支出更低，之後全筆按揭都是銀行的一按，難度應該不算高。

不過，必須留意，例子中轉按成本不高的主要原因是近兩年樓價上升，如果樓價橫行，甚或下跌，要成功轉按便需支付更高的差價。

近年不少市民的投資興趣轉向非住宅物業市場在買賣或租賃此類物業時卻有不少要考慮的地方。

對大部分買家或租客而言物業的面積可能是他們作出購買或租賃決定的其中一個關鍵因素。但市場上描述非住宅物業樓面面積的方式五花八門例如實用面積、建築面積、可出租面積或內部樓面面積等然而任何非住宅物業樓面面積的描述均沒有統一或普遍採納的定義 而實用面積的統一定義亦僅適用於住宅物業。

因此準買家或租客應盡可能親自視察相關物業並自行度尺並向地產代理查詢他們所提供的樓面面積資料是否經由合理來源取得或是基於恰當的根據下才提供的(例如測量師報告、發展商擬備的售樓說明書、經批准的建築圖則、非住宅物業的首份買賣協議或首份轉讓契等)。倘若地產代理向客戶表明該樓面面積的資料是未經核實的話有關廣告若提及樓面面積的資料亦應印有「未核實」的字樣。

此外消費者應同時留意有關物業的許可用途。一般而言樓宇的佔用許可證(俗稱入伙紙)會概括列明該樓宇及其不同部分的許可用途。倘若業主在樓宇落成後有意更改某些部分用途可能需要向建築事務監督申請。未經批准變更物業許可用途有可能導致物業業權欠妥以及政府可收回土地權。為了解物業的許可用途消費者宜查看相關的入伙紙。

除入伙紙外有關的政府批地書及/或樓宇公契亦可能載有用途限制的條文。但假如物業的入伙紙尚未發出或消費者有意將物業作特定用途(例如餐廳、食物製造廠等)消費者應先尋求法律或專業意見。

再者倘若物業有閣仔或閣樓而有關入伙紙並未顯示該物業附有閣仔或閣樓即表示該閣仔或閣樓的合法性存疑。筆者提醒大家購買或租賃涉及違例建築工程的物業具有一定風險包括政府有機會行使收回土地權、物業的安全問題、銀行拒絕就購買該物業提供融資等。因此消費者在作出購買或租賃決定前務必留意。

目前購買未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業(俗稱「劏舖」或「劏場」)作投資工具日趨普遍。在訂立這類買賣協議前買方大多沒有機會視察相關物業在某些情況下即使在支付樓價的餘款後買方亦沒有機會實地視察。因此筆者建議大家先仔細參閱由賣方所提供的售樓說明書、樓面平面圖及價單等考慮清楚自身的購買目的、經濟能力及可否取得銀行貸款後方作出購買決定。

地監局日前便就買賣或租賃非住宅物業向業界發出一份新的執業通告並向業界商會代表簡介通告重點希望為業界提供執業指引同時進一步保障消費者權益。新執業通告涵蓋樓面面積資料、許可用途、提供物業資料、閣仔及閣樓以及未建成樓宇內的非住宅物業或樓宇內未完成分間的非住宅物業等範疇。新執業通告將於今年10月1日正式生效歡迎消費者到地監局網頁(www.eaa.org.hk)查閱。

透過內部轉讓方式自製首置身份再買樓，的確可以節省大量辣招稅，但是當中不少細節要留意，包括：交易或需要重新造按揭，利息及借貸成數有很大轉變，市民須充分評估風險。

涉利息借貸成數變化

前綫地產代理指出，近親內部轉讓物業並非新鮮事，但當中也有不少細節需留意。最重要當然是借貸問題，若一個單位仍欠銀行貸款，該筆借貸原由兩名業主共同承擔，內部轉讓後必須重新轉按，無論是否沿用舊有按揭銀行，其利息及借貸成數均按新造按揭作出調整。

另一個要注意的是，新造按揭時往往需要以單一業主進行申請，而個人身份的承擔力一般較夫婦聯名為弱，倘需要另一人作出擔保時，新條例下，按揭成數需要降低10%。而且無論舊樓或新買單位，按揭均需通過壓力測試，所以置業人士最好向銀行方面事先進行評估，才進行第二次買樓。

其次，釐印費的計算方法也需要留意，以一個市值600萬元的單位計算，不少市民誤以為轉讓計算一半業權稅率以300萬元計，即約4.5萬元。其實，是整個樓價600萬課稅18萬元的一半，即9萬元，比想像中多1倍。

宜先沽後買 免退稅

另外，在交易日期方面，有前綫地產代理指出，購買新單位前最好先進行內部轉讓，否則可能先交15%辣招稅，然後再申請退稅。

再者，置業人士必須注意，銀行正逐步加息，入市必須作出充分的風險評估。