按揭新聞

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樓價越升越有，市民要儲夠首期上車談何容易。若然有幸成為新手買家上車在望，承造按揭時需注意以下三點，慎防超出預算。

 

第一、首要知道自己購買的物業最高按揭成數是多少。

 

金管局去年再出招收緊按揭成數後，假設借款人主要收入是來自香港，價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數，由七成降至六成；700萬元以上至1000萬元以下物業同樣最多只可借六成按揭，1,000萬元以上只能借五成。

 

不過若符合條件承造按揭保險計劃，400萬元以下物業按揭成數最高由80%至90%；400萬元以上至450萬元以下同樣最高由80%至90%（貸款金額上限為360萬）；450萬元至600萬元物業則至80%（480萬元上限）。換句話說，假設買家心儀600萬元的單位，承造80%按揭，則要準備120萬元首期（未計代理佣金費、印花稅、律師費等雜費）。

 

第二、買家不一定能承造最高的按揭成數。

 

在申請按揭程序中，銀行會先替物業進行估價，並與物業成交價比較，取較低者計算可造按揭金額。例如客戶以500萬購買一個物業，在申請6成按揭時，物業估值是480萬，那麼銀行亦只會以較低者即480萬計算可造按揭金額，即客戶最高可借取約288萬之按揭貸款。

 

第三，提前還款會被「罰息」

 

現時銀行一般設定借款人的年齡與供款年期總和的上限為65至70年，更有高達75年；但在一般情況下，供款年期仍不可超於30年，客戶應與銀行確定為準。另外，提前還按揭貸款會被銀行「罰息」。

 

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轉按表示業主將樓宇按揭，自一間銀行轉至另一銀行。今年5月份數字，物業交易貸款額分類中，一手有1173宗，二手就有6010宗，而涉及轉按的，亦有3490宗，總整體大約三分之一。而轉按5月份涉及貸款額達到120億元，佔比接近三成。至於「轉按」原因，大致有以下三個：

 

1)慳息！如果新造按揭息率較低，業主轉按可節省利息支出，每月還款自然慳到一截。

 

2)套現。如物業原先市值500萬元，六成按揭，即貸款額300萬元。供款數年後，欠款當然減少，假設是280萬元。隨著樓價不斷向上，物業市值700萬元，同樣六成按，即貸款額達420萬元，清還舊帳之餘，尚有140萬元作其他用途。另外，現時不少銀行會為轉按客提供現金回贈，變相可額外再減低供款。

 

3)銀行現金回贈。就算業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差，單純新造按揭可取得銀行一些回贈。

 

不過轉按也有其他成本，除律師費外，亦要留意罰息期。現時一般銀行的罰息期為2年，假如業主提早還款，如在罰息期內賣樓或轉按，便需要支付罰息。

警方西九龍總區重案組根據情報，破獲一個虛假財務中介集團，集團租用甲級寫字樓，以低息貸款作招徠吸引顧客，從中騙取高額手續或行政費用，徐淑儀總督察表示，行動中，拘捕3名涉嫌串謀詐騙男子，年齡由26至34歲，案件仍在調查中，不排除有更多人被捕。

昨午，一對受騙夫妻到到假中介集團租用的尖沙嘴漆咸道南一組甲級寫字樓內，準備進行500萬元低息樓按貸款，重案組探員採取行動，當場拘捕3名男子，並撿獲10多份借貸文件及電腦等證物。

探員進行調查，發現集團租用長沙灣青山道489號一工廠單位，用作寫字樓及客戶電話中心，電話中心內有講稿指導職員招徠顧客，探員在工廈內撿走大批文件、9部手機、7部電腦、2個夾萬、點鈔機及11萬元現金。

假中介集團以律師費、行政費或保證金等藉口，扣起貨款人大量金錢，有事主遭集團騙取金額高達100萬元。

警方表示非常重視不法中介公司的違法行為，並將繼續打擊相關罪行，呼籲市民如欲申請貸款，須光顧銀行或信譽良好及持有有效放債人牌照的公司，切勿輕易相信廣告上聲稱低息、無需提交入息證明、或特快批核等的宣傳而向高利貸集團或違法的中介公司借貸。如有懷疑，市民可致電警方反詐騙協調中心24小時熱線18222查詢。