按揭新聞

樓價有回穩的現象，於是一些人開始打算買樓投資。不過，筆者依然認為，在現階段買樓投資的風險很大，買樓投資與買樓自住的目的不同。買樓自住只要可以負 擔，有自住的需要就應該買。20年後，供完樓，該樓房就是自己的，有能力的話，還可以提早供完貸款，從此不必擔心住的問題。但是，買樓投資，目的是投資回 報，目前買樓投資的回報很不穩定。

市場土地供應量增

第一項問題是印花稅，目前買樓投資要付雙倍印花稅（DSD），加重成本。而且，三年內賣樓要交額外印花稅（SSD），除非樓花暴升，升幅超過這些額外的印花稅，否則根本無法獲利。

第二項問題是，買樓因為特別印花稅而被綁住3年不能賣，3年後樓房供應比現在多，對樓價而言，是一項壓力，特區政府今年推出的土地招標相當多，包括兩個地鐵 站上蓋的大型住宅發展計劃，3年後就會變成市場上的樓花供應。還有，特區政府也很努力地推動新界東北古洞、元朗洪水橋、大嶼山東涌新市鎮的發展，如果成功 如期推出，3個新市鎮的供應量會非常多，對樓價的壓力就更大。

第三項風險就是樓價上升周期也已經太長太長了。從2003年開始，就是大漲小回，2008年出現過調整，2013年出現過調整，去年9月開始也出現了調整，2008年與2013年的調整都只有1年，如此長的升勢能不能再持續，能持繼3年的上嗎？

樓價仍未轉勢向上

第四項該留意的特點是過去大半年，地產商對樓價後市看得很淡，土地投標的成交價愈來愈低，同是白石角的土地，最新的招標價比去年同期低20%，而樓價沒有20%的調整，土地價格的調整高於樓價的調整說明地產商對樓價的前途不樂觀。

第五項該留意的現象是近兩個月樓價仍未出現顯著的上升現象，只能說是基本穩定而非轉勢，由跌轉升。升勢一日未確認，樓價前景依然不明朗。

第六項該留意的問題是加息問題，目前買樓收租的回報率一般僅2厘，美元無加息的可能，一般預測今年可能再加息兩次。每次0.25厘，那就會吃掉2厘息回報率中的0.5厘。剩1.5厘的回報，降低買樓收租的回報率。

過去，許多人買樓是投機，如果在額外印花稅的壓力之下，買樓只能投資而沒有投機的機會，特別印花稅長達3年，3年的確很長，還是得小心再小心。

作者：曾淵滄

屯門瓏門罕見平價成交，中原鄺瑋倫稱，屋苑5座低層B室，實用面積488方呎，2房間隔，去年叫價600萬元，但因單位曾飼養狗隻，影響內籠質素，在一直累積減價後，終以508萬元售出，低市價至少50萬元，實用呎價10,410元。據了解，同屋苑一房單位，去年售價達約538萬元；同面積單位2月成交價達600萬元。

除了上述減價成交外，新界區其他屋苑亦有錄得減價個案，其中沙田河畔花園城1期2座(雅芳苑)低層B室的1房戶，建築面積435方呎，實用面積286方呎，原業主於去年4月放盤，叫價約388萬元，最終勁減116萬元，以272萬元沽出，平均實用呎價9,510元。

另外，青衣青怡花園於單日連錄2宗減價成交，包括2座高層C室，實用面積547方呎，3房間隔，叫價550萬元，減40萬元至510萬元沽出，實用呎價9,324元；另一宗成交為2座中層E室，實用面積343方呎，叫價405萬元，減價35萬元，以370萬元沽出，實用呎價10,787元。 

除樓價續挫令財務公司損手外，假契再現同樣令財務公司防不勝防。業界消息透露，近期發現借款人以假契申請按揭貸款，初時供款正常，及至公司發現其持虛假資料時已逃之夭夭，導致該筆貸款未能收回，只能被迫蒙受損失。

涉豪宅 頭按銀行蝕最甘 有資深業界人士表示，這類事件難以避免，過往該公司有借款人藉偽造樓契成功申請貸款。他透露，借款人提供的所有文件「都好真」，銀行結單及樓契等一應俱全，「甚至上去個單位都開到門畀你睇」，到出事時方發現借款人申請三次按揭，並成功繞過三間律師樓的審批。

該名人士續透露，涉事抵押樓盤屬豪宅級，該公司當時承做二按，所批出的金額不算太多，「硬食都頂得住」，反而「做頭按的銀行蝕得最多」。 香港信貸（01273）行政總裁謝培道稱，行內借款人以虛假資料申請貸款之事偶有發現，認為放貸行業存一定風險，放貸人宜做好客戶審查等把關工作。

樓市轉勢導致部分承做「三按」財務公司（俗稱「財仔」）損手！消息透露，樓價持續下滑，近期有銀主盤因為「資不抵債」，令承做「三按」的財務公司被迫「硬食」。有市場人士認為，近年財務公司數目急增，面對樓市下跌，不排除陸續有財務公司結業，而且或將持續一段時間。

樓市暢旺時，財務公司積極借貸，部分甚至提供多重按揭，當時三按或四按不罕見。不過，過去半年樓價顯著下滑，有業界透露，近期有業主因無力償還欠款，名下物業最終淪為銀主盤，可惜物業拍賣所得的款項，僅夠償還一按及二按，導致承做三按的財務公司最終只能「硬食」。

一二按財仔料無礙
及時雨信貸行政總裁黃漢強表示，樓市持續偏軟，對有承做三按的財務公司因而損手不感意外。

他又說，若上述提供三按財務公司實力雄厚，同時物業屬優質樓盤，一個折衷解決方法是主動「接手」物業，替客戶償還全數款項，待日後物業升值時回本，但強調物業優劣為「接手」與否關鍵。

他又透露，該公司正就五項二按物業，申請以銀主盤方式出售來償還貸款，涉資合共約400萬元。據了解，部分牽涉其他公司三按或四按。不過，他認為：「除非樓價墮崖式下跌，否則按照目前市價應可全數收回款項。」他又透露早前完成的兩個銀主盤出售，也沒有錄得虧損。

業界谷私貸降風險
黃漢強又指，今年公司會加大力度發展風險較低的一按，及催谷私人貸款業務，以求在樓市下行中突圍而出。

主要針對高資產值客戶的靄華押業（01319），主席兼行政總裁陳啟豪表示，公司正在就數項物業提出銀主申請，但強調全部皆承做一按，預期物業拍賣後，所得款項可全數補足欠款，「連律師費等都可以覆蓋，公司絕對不會有損失。」

香港信貸（01273）行政總裁謝培道指，今年首季該公司僅錄得一宗銀主盤拍賣，「我哋承做一按，涉資約400萬元，款項已全數取回。」他又透露，已撤回另外兩宗銀主申請。謝培道又稱，近期樓市走勢回穩，加上經濟環境未見急劇轉差，負資產數目未必大增，預料銀主盤數目不會顯著增加。

湯文亮：恐掀結業潮
事實上，樓價下挫令近期銀主盤成交持續湧現。據本報綜合市場成交資料，首季市場至少錄得46宗住宅銀主盤成交，一半為成交價700萬元以上成交，當中1,000萬元或以上佔16宗。

紀惠集團副主席湯文亮早前於社交網上撰文表示，年輕人擔心愈遲買樓，樓價會愈貴，所以不惜借助財務公司貸款上車，以致財務公司的數目急增。不過，住宅樓價開始下跌，部分地區跌勢更頗為急劇，財務公司即使有資金都不敢借出去，有迹象顯示財務公司掀起結業潮。

不少財務公司透過「中介」招攬業務，但中介公司質素參差，日前財經事務委員會建議施加額外牌照條件，有財務公司負責人對此表示歡迎，但不排除貸息或有上調趨勢。

財務公司使用中介向來沒有明確監管，財經事務委員會建議，若財務公司使用中介，必須由有關財務公司委任，而且不容許中介向借款人收取任何費用，相關「中介費」應在貸息總額中反映；財務公司同時須向註冊處呈報所採用的中介資料。

靄華押業（01319）主席兼行政總裁陳啟豪認為，中介有存在價值，該公司有使用四至五間中介，所支付的佣金為批出貸款額的0.3至0.5%。

業界擬轉靠廣告吸客
陳啟豪表示，中介確有監管必要，雖然預期新規例實施後，業界貸息可能有調高趨勢，但認為對市民提供更大保障。他又預期，公司日後將減少依賴中介，多採用廣告等方法吸客。

ETC易提款董事蕭劍榮透露，該公司使用約三十間中介，平均支付佣金約1%，但預期公司不會因新例而調高貸息。

對於當局有意加強中介收費監管，他認為應再作研究，「如果中介提供債務重組服務，涉及財務公司的轉介費只是收費其中一部分。」蕭劍榮又表示，很多財務公司都守法經營，「太多監管未必是好事，要取平衡。」